Son dövrlər mənzil bazarında müşahidə olunan kəskin qiymət artımı fundamental iqtisadi amillərlə yanaşı satıcıların subyektiv gözləntiləri, bazardakı psixoloji faktorlar və qiymətlərin qarşılıqlı şəkildə yüksəldilməsi ilə şərtlənir. Xüsusilə paytaxtın mərkəz və mərkəzə yaxın ərazilərində mənzillərin elan qiymətləri ilə onların real bazar dəyəri arasında nəzərəçarpacaq fərqlər mövcuddur.
Bunu Tribuna.az-a açıqlamasında Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının üzvü, əmlak eksperti Hüseyn Talıbov söyləyib.
Onun sözlərinə görə, peşəkar qiymətləndirmə metodologiyası baxımından mənzilin real bazar dəyərinin yalnız elan saytlarında yerləşdirilən qiymətlər əsasında müəyyənləşdirilməsi düzgün yanaşma deyil: “Çünki elanlarda göstərilən rəqəmlər, bir qayda olaraq ilkin təklif qiymətidir və faktiki alqı-satqı zamanı formalaşan sövdələşmə qiymətini tam əks etdirməyə bilər.
Satıcıların elan saytlarında göstərdikləri qiymətlər əksər hallarda ilkin təklif xarakteri daşıyır. Faktiki alqı-satqı zamanı reallaşan qiymət isə bəzi hallarda bu göstəricidən 10-15 faiz aşağı ola bilər. Bu fərq nəzərə alınmadan bazarın qiymətləndirilməsi qiymət səviyyəsinin süni şəkildə yüksək görünməsinə, alıcıların isə yanlış qiymət siqnalları ilə qarşılaşmasına səbəb olur”.
Ekspert qeyd edib ki, əmlakın spekulyativ qiymət artımına məruz qalıb-qalmadığını müəyyənləşdirmək üçün əsas göstəricilərdən biri onun gəlirlilik səviyyəsidir: “Bu baxımdan mənzilin aylıq icarə gəlirinin ümumi satış qiymətinə nisbəti ilə ifadə olunan kapitallaşma norması mühüm indikator hesab edilir. Əgər mənzilin qiyməti ilə onun potensial icarə gəlirləri arasında ciddi uyğunsuzluq yaranırsa, bu, bazar qiymətinin fundamental göstəricilərdən uzaqlaşdığını göstərə bilər.
Sağlam bazar şərtlərində mənzilin dəyərinin icarə gəlirləri hesabına təxminən 12-15 il ərzində ödənilməsi məqbul göstəricilərdən biri kimi qəbul edilir. Bu müddətin 20-25 ilə qədər uzanması isə qiymətin gəlirlilik baxımından əsaslandırılmasının zəiflədiyini göstərir. Bu, çox vacib məqamdır və bazara təklif olunan mənzilin qiymətini formalaşdıran əsas amillərdən biridir”.
H.Talıbov hesab edir ki, qiymətlərin formalaşmasında yalnız tələb və təklif deyil, tikinti materiallarının və işçilik xərclərinin maya dəyəri, binanın yaşı və fiziki vəziyyəti, mühəndis-kommunikasiya infrastrukturu, ərazinin nəqliyyat əlçatanlığı, sosial obyektlərə yaxınlıq və digər funksional üstünlüklər də nəzərə alınmalıdır: “Bu fundamental amillərlə əsaslandırılmayan və yalnız bazarda qiymətlərin artacağı gözləntisinə söykənən bahalaşmalar isə davamlı deyil.
İnflyasiyadan qorunmaq və vəsaitlərini daşınmaz əmlaka yönəltmək istəyən şəxslər bazara yalnız qiymətlərin daha da yüksələcəyi gözləntisi ilə daxil olduqda əlavə risklərlə üzləşə bilərlər. Xüsusilə bazarın qiymət pikində alınan əmlakın sonradan eyni tempdə bahalaşacağına zəmanət yoxdur”.
Müsahibimiz vurğulayır ki, alıcıların bu riskləri azaltmasının əsas yollarından biri qərarvermə zamanı yalnız elan qiymətlərinə, fərdi gözləntilərə və ya vasitəçilərin şifahi rəylərinə deyil, peşəkar qiymətləndirməyə əsaslanmaqdır: Müqayisəli, gəlir və xərc yanaşmalarının tətbiqi ilə hazırlanmış müstəqil qiymətləndirmə hesabatı əmlakın bazar dəyərinin daha obyektiv müəyyənləşdirilməsinə və alıcının həddindən artıq qiymətləndirilmiş obyektə investisiya etmək riskinin azaldılmasına imkan verə bilər” – deyə, Hüseyn Talıbov fikrini yekunlaşdırır.
